Рынок жилья Казахстана постепенно остывает. Покупатели стали осторожнее, инвесторы уходят в депозиты, однако стоимость квадратного метра продолжает увеличиваться, передает Tizgin.kz.
Спрос на жилье снижается
Еще несколько лет назад рынок недвижимости Казахстана переживал настоящий ажиотаж. Покупатели выстраивались в очереди к застройщикам, квартиры разбирали еще на стадии котлована, а спрос подогревался возможностью использовать пенсионные накопления.
Сейчас ситуация заметно изменилась. По данным Бюро национальной статистики РК, в августе 2026 года в стране зарегистрировали 35 807 сделок купли-продажи жилья. По сравнению с июлем показатель снизился на 3,6%, а в годовом выражении – сразу на 13,5%. В августе 2025 года было оформлено 41 380 сделок.
Снижение наблюдается и по итогам восьми месяцев. В январе-августе 2026 года количество сделок с жильем оказалось на 4,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Покупатели уходят на депозиты
На первый взгляд строительная отрасль продолжает выглядеть устойчиво. По итогам 2025 года на ее долю пришлось 6,2% ВВП Казахстана, а объем инвестиций в основной капитал превысил 23,5 трлн тенге. В отрасли заняты сотни тысяч человек.
Однако за этими показателями все заметнее становится охлаждение потребительского спроса. Застройщикам становится сложнее убедить покупателей вкладывать деньги в строящееся жилье.
Одной из причин участники рынка называют высокую базовую ставку Национального банка. При ставке 16,75% банковские депозиты стали привлекательной альтернативой инвестициям в недвижимость. Часть средств, которые раньше направлялись в строительство и покупку квартир с целью последующей перепродажи, теперь остается на счетах банков.
«Раньше те деньги, которые шли как инвестиции в строительство, теперь лежат на депозитах и просто не работают на рынок. Доходность в строительстве при купле-продаже жилья снизилась, и это привело к уменьшению количества сделок», – пояснил президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.
При этом изменилась и география активности. По приведенным данным, Алматы с 42 878 сделками опередил Астану, где было зарегистрировано 40 291 сделка.
Доходы не успевают за ценами
Еще один фактор – разрыв между стоимостью жилья и финансовыми возможностями населения.
Покупатели стали дольше принимать решение, сравнивать предложения и торговаться, отмечают представители риелторского рынка. На спрос также влияют дорогая ипотека и ограничение возможностей использования пенсионных накоплений.
«Я бы не сказал, что рынок недвижимости находится в кризисе. Скорее, мы видим его охлаждение. Покупатель стал гораздо осторожнее и дольше принимает решение», – сказал председатель комитета по этике Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Александр Вайншток.
По его словам, в последние годы стоимость жилья заметно выросла, тогда как доходы населения не успевали за этим ростом.
Период ажиотажа, когда люди стремились приобрести квартиру как можно быстрее из-за ожидания дальнейшего подорожания, постепенно ушел в прошлое. Теперь покупатель не спешит и тщательнее оценивает условия сделки.
Почему «квадрат» продолжает дорожать
На фоне снижения спроса возникает главный вопрос: почему продавцы не снижают цены?
Согласно данным аналитиков АЗК, средняя стоимость квадратного метра в Казахстане выросла с 521,6 тыс. тенге в 2025 году до 585,7 тыс. тенге в первом полугодии 2026 года. Рост составил 12,3%. В долларовом выражении показатель увеличился на 20,4%.
Одной из причин остается высокая себестоимость строительства.
За период с июня 2025 года по июнь 2026-го цены на разные строительные материалы менялись разнонаправленно. Сильнее всего подорожал цемент – на 45,8%. Газоблоки выросли в цене на 28,4%, бетон – на 24,6%, железобетонные сваи – на 11,1%.
При этом отдельные материалы, наоборот, подешевели. Стоимость арматуры снизилась на 23%, битума – на 34,4%.
По словам Виктора Микрюкова, если ранее себестоимость строительства квадратного метра составляла около 290 тыс. тенге, то сейчас она выросла до 300–310 тыс. тенге и выше.
Таким образом, даже при ослаблении спроса у застройщиков остается меньше возможностей для существенного снижения цен. Рост себестоимости строительства, дорогая ипотека и высокая доходность депозитов одновременно меняют поведение как покупателей, так и инвесторов.
Рынок постепенно переходит от ажиотажного спроса к более осторожной модели, в которой покупатель готов ждать, сравнивать варианты и отказываться от сделки, если цена кажется ему слишком высокой.
